楼市销售回暖还有多远
国庆假期期间已有多个城市火速行动，首套房商业贷款利率再次调整的同时，公积金贷款利率也时隔7年首次下调。那么今天小编在这里给大家整理一下楼市销售回暖还有多远，我们一起看看吧!
多城房贷利率“破4”
“刚降了，最新是3.95%。”10月9日，建设银行济宁某支行房贷部门工作人员对记者表示，该行首套个人住房商业贷款利率进一步下调。在此之前，该支行已经执行低于LPR(贷款市场报价利率)20个基点的最低按揭利率。
这与节前出台的地产新政不无关系。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
从国家统计局发布的6～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况来看，符合这一政策的有23个城市，主要是三四线城市和部分二线城市，其中就包括山东济宁。
这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。此前5月，央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。
在楼市持续低迷背景下，各地面对新政因城施策的积极性明显提高，部分满足要求的城市迅速跟进，在23个满足条件的大中城市外，还有不少符合条件的三四线城市也有相应动作。据中指研究院不完全统计，除济宁外，截至10月8日，已有武汉、清远、江门等城市下调或取消首套房贷利率下限。
以清远为例，该市已将首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-60BP，房贷利率低至3.7%，触及新低;江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉则是首个执行该政策的省会城市，首套房贷利率下限由LPR-20BP调整为LPR-40BP，目前武汉部分银行可执行3.9%的首套房贷利率。
不过，据记者了解，目前除上述城市外，确认调整首套房商贷利率的城市还较少。陈文静认为，预计后续满足条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率。
公积金贷款也减负
除了商业贷款，个人住房公积金贷款利率也迎来下行空间。
同样是节前(9月30日)，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这是央行时隔7年首次下调首套个人住房公积金贷款利率，释放了较强的“稳地产”信号。
在此背景下，节后各城市开始落地调整个人住房公积金贷款利率。以北京为例，记者查询北京住房公积金管理中心官网发现，该市公积金贷款利率已经更新至最新状态，即5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%。同期上海、广州、深圳官网也均已更新。
另据记者不完全统计，目前已有杭州、无锡、南京、济宁等30多地官宣下调首套住房公积金贷款利率。以杭州为例，虽然目前该市公积金管理中心官网尚未更新，但其官方微信公众号“杭州公积金发布”10月8日官宣了这一消息，并强调新规适用于10月1日(含)以后发放的首套个人住房公积金贷款，10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。
记者咨询建设银行济宁某支行工作人员时对方表示，目前办理个人住房公积金贷款即按照最新3.1%执行，且这一调整早于商业贷款利率的下调。北京当地多位房产中介也确认，目前公积金贷款已经执行下调后的利率。
陈文静认为，此次首套房贷利率下限放松后，部分城市实际执行房贷利率将达历史低位，叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，可较大程度降低居民换房、购房成本，对刚需及改善需求释放均有积极的促进效果。
以济宁地区为例，该市在9月29日刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例，目前双缴存职工/多子女家庭公积金贷款最高额度已从40万元提高至60万元，首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。另据上述银行客户经理介绍，首套房商贷首付比例也已降至20%。
以当地总价180万元的首套住房为例，总额约144万元、30年期的组合贷款(商贷+公积金)在此次利率调整后可以节约利息接近5万元，每月还款减少120多元。如果是纯商业贷款，则节约利息4万元左右。
信贷政策组合拳发力
陈文静前面提到的个税退税，是国庆节前政策组合拳中的另一大新政。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
银河证券地产分析师王秋蘅表示，之前二手房个人所得税通常按成交价的1%~2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。
“‘930’的放松政策是当前周期最为集中的政策调整，与前期以城市为主体，因城施策的调节不同。”广发证券地产分析师郭镇等人在最新研报中指出，此次全局性政策落地，是通过央行、财税等多部门协同，一系列政策直指“稳市场、稳预期、稳经济”，加速房地产市场预期修复，使行业进入良性循环。
王秋蘅也认为，虽然本次取消城市首套房利率下限的政策有时间和范围限制，但政策力度是强于以往的，“因城施策”范围内的统一调整效果将更显著。具体从覆盖范围和条件来看，郭镇认为对中等二线城市销售复苏作用最大。
目前来看，尽管年内已经有多轮利好政策自上而下推出，但在疫情反复等影响下，居民购房信心依然低迷，楼市销售数据和银行居民中长期贷款数据持续处于较低水平。据中指研究院统计，1~9月重点100城销售面积累计降幅近4成，单月已连续16个月同比下降，“金九”表现不及预期;国庆假期期间(10月1日~10月7日)，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。“考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。”陈文静说。
多家券商分析指出，节前出台的系列政策效果显现仍需要时间，市场整体信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大调整力度，四季度或是新一轮政策窗口期，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度等。
10月9日央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月有17.1%的居民打算购房，这一比例虽然高于二季度的16.9%，但仍处于较低水平。“预计(各地)政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，行业增速四季度有望同比转正。”开源证券地产分析师齐东在研报中表示。