债券市场的敌人是谁

债券市场牛市的基础彻底动摇，如果后期发现房地产市场有再度下滑的迹象，再去做多债券市场也不迟。下面由小编为你分享债券市场的敌人是谁的相关内容，希望对大家有所帮助。

房地产是债券市场的敌人

周一晚华创证券研究所特邀链家网数据中心专家、我爱我家副总裁就新政做相应解读，同时房地产、宏观、债券研究就新政召开电话会议。纪要如下：

【链家网数据中心】

市场交易热情将会得到提振，价格上涨预期大增

地产新政影响几何:

1、二套首付成数放松超预期，但银行执行或因地制宜

相比于之前业内预测的未结清贷款二套贷款首付成数有可能下调至50%，“330新政”直接将首付比例调低至40%，超过了市场预期。但是考虑到不同城市地产市场风险状况不同，以及银行存贷利差逐步缩小，40%的最低首付并不一定会全部执行。

2、营业税调整令市场交易成本下降，可供交易房源提升

过往二手房市场在交易过程中，营业税是交易环节税费中的一项重要税种。一般市场中的业主都会选择将税费转嫁给购房人承担，因此营业税也成为了购房人在购房过程中无法忽略的交易成本。这次营业税征收标准的下调，明显降低了购房人的购房成本。同时避税条件的变换也在一定程度上增加了市场中低税费或无税费房源的数量，有利于市场交易双方提升成交几率。

3、首付和营业税的调整有利于市场改善需求释放

值得注意的是本次首付成数的调整相对于改善型需求更为有利，再加上营业税的支持，方便已有住房的业主将手中的中小户型房源投放市场交易进行住房需求改善。

4、个税环节并未出现调整，市场或出现最复杂计税方式

330政策调整前，营业税和个税的征收标准都是以5年作为征税的重要时间节点，而政策调整后，营业税征收时间节点从5年调整为2年，个税部分并未发生改变。或出现满2年但并不满5年的个人唯一住房继续征收个税的状况。

5、市场交易热情将会得到提振，价格上涨预期大增

去年9月以来，国家接连调整了首套、二套房贷款的标准和下调了两次贷款利率，尤其是目前五年以上的贷款利率为过去6年以来最低值(年内如有降息，还将创出新低)，可见地产政策已然明显松动，再辅以流动性的充裕，地产市场回暖成为大概率事件。同时，参考过去几次市场周期性调整的走势状况来看，一般市场会选择在二季度的5、6月份前后出现价格的涨跌变化。因此，今年市场价格变盘的临界点已经来临。

【我爱我家副总裁 胡景辉】

政策效果仅会刺激二季度房地产成交放量，价格则变化不大，真正利好的应该是地产中介而非开发商

政策从鼓励首次置业转向改善性购房。 从今天新出台的两个政策来看，令人欣喜的是新一届政府听取了行业的意见和建议，把鼓励购房的重点从首次购房终于转向了改善性购方。事实上，之前我们即使宏观调控，首次置业是必须有优惠的，支付比例比较低，税费也有减免。但是从市场上看到，原来首次置业大约占60%，现在已经不足30%了。原因是：

首先，首次置业的需求很大程度上已经被释放，刚刚毕业的年轻人都买房了，再往前提就不现实了。也就是说首次置业的需求已经被消耗殆尽了。

第二，改善性购房才是真正能够带动市场的因素。因为大多数人改善性购房者，他们对于高档房的消化能力是有的，他们同时还可以把自己的房子释放出来。随着城市核心区域的一些中小户型的释放。这些住房设施比较完备，出行比较方便，教育医疗设施也比较好，反而能够增加二手房的有效供应。

第三，就有点开玩笑了，响应李号召，我们要万众创新，鼓励年轻人去先创业而不是先买房子。

改善性购房还有好处，我们跟银行分析过。银行最担心的问题是，买房子以后用现金支付，不按揭了。但是事实上，改善性购房的这些人，大多在 35 岁到 45 岁这个年龄段。他们的个人的征信状况也好，个人的收入的稳定性也好，还有财务实力也更好，银行把贷款放给他们是更安全的，比刚走向工作岗位的大学生要好一些，而且我相信，改善性购房之后，他们对于下游的比如家具、装修、家电、社区服务等等的经济效益会更大。另一方面，改善性住房，可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整，避免出现大量的睡城、窝城这样的现象出现。最好就是二手房市场的一买一卖，将人口重新布局。实现在哪里上班就在哪里住房，这样可以极大的改善大城市的交通问题、污染的问题等。很多方面的问题，都可以由此得到解决。这次无论是税的问题还是贷款的问题，最大的亮点就是，房地产这个方面，听取了行业的建议，从原来的鼓励首次置业转向改善性购房。

政策仅会刺激二季度房地产成交放量，价格则变化不大。关于影响的问题，很多同行说房地产的春天来了，我觉得这个不太可能。这两个政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升。当然也会带动一些新房。关于价格，不会有太大的波动。降低首付比例，会使得购房者还银行的贷款数量更多。首付比例降低了，按揭的压力就变大了。税本身的影响也是比较有限的，从去年930 到后面的降息、降准等等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策也就两三个月。会不断重复打回原形，再来一次，然后又打回原形，然后又再来一次，这就是我理解的新常态。

我想解释一下，为什么个人所得税不取消了，为什么不把门槛再低一点。首先，房地产交易的个人所得税大约三个月以后取消，这次的刺激政策无力以后就会启动下一个政策。你不能把手里的牌都打光，要先打三张，然后剩下的慢慢用。营业税的彻底取消，个税的取消，这之后还有什么办法呢，那就是第二轮的事了。这个并不是很乐观。我看到同业很乐观，但是我觉得也就是影响下二季度的交易量。但是，很快又会打回原形，七八月份就会打回原形了。

资本市场真正利好的是房地产中介，而非开发商。货币政策调整对于银行是有好处的。由于销量会增加，贷款量肯定会增加。很遗憾的是，目前我们国内所有的银行都不能提供改善性购房人在一买一卖或者多次交易中的现金流的解决方案。改善性购房人原来的房子要卖掉，还有按揭，但是新的房子也要做按揭。其实我们国内的银行并不真正存在转按揭服务，常常都是要用买家的首付去赎楼。我们的银行体系，对于未来房地产一买一卖的过程中，怎样帮助业主协助现金流，这点上是很滞后的。

另外，这些政策可能会帮助开发商拉一两个涨停，但是其实我觉得这对开发商的意义没有对二手房市场的意义大，可能会好一两天，但是政策对于股市恐怕是反弹而不是反转。就房地产的版块来讲，不太乐观。再一点就是，这个政策是改革的方向。

从房地产这块看，交易环节的收费会越来越少，而持有环节的税费会越来越多。持有环节高税，交易环节低税，造成结果就是流通量会大大地增加，周转率会大大地增加。但是遗憾的是，我们资本市场上，纯粹做房地产中介的上市公司好像还没有。无论是持有环节高税，交易环节低税，还是存量房市场未来的交易效率越来越好，交易量越来越大，将来资本市场上如果出现中介公司，在出这种政策时，涨的不应该是开发商而应该是中介公司或者蓬勃发展的和房地产相关的平台的这种公司。开发商涨来涨去的时代应该过去了。

【房地产行业】

实际效果可能资本市场预期，促进存量市场周转率上升、促进换购需求释放与连环单的成交，对量的影响大于对价的影响。

关于房地产的主要观点：

1.从历史上每次房地产调控结果的过往记录看，实际效果往往低于资本市场预期，考虑到今天中国房地产市场，市场化程度较高，投资型需求已经离场，而且13年与14年刚刚经历了两个天量的历史成交量，我们认为不太可能出现量价齐涨的情况。

2.从本次调控的具体措施来看，可能出现以下潜在效果：

促进存量市场周转率上升。例如北京存量房有680万套，周转率为1.6%。而其他国际大都市的周转率一般在4%-6%之间，因此，营业税的下调与二手房首付比率的下调，将刺激存量房市场的活跃程度，提高存量房市场的周转率。未来一线与二线城市将步入二手房时代，因此投资者应将目光投向二手房蓝海市场。这其中的潜在受益者包括：二手房中介(链家、Q房)、渠道整合与一二手房联动平台(房多多、好屋、吉屋)。

促进换购需求释放与连环单的成交。北京房地产市场的成交60%是连环单，即卖旧换新，每一次成交都涉及两个以上主题。流转环节政策将促进连环单的成交，加大市场活跃度，缩短成交周期。

对量的影响大于对价的影响。考虑大部分城市库存压力巨大，开发商首要目的是消化库存，快速回笼资金，短期内价格上涨的可能性不高。

3.本次政策没有调整个人所得税，因此二手房税后交易成本不会降低，此外一线城市限购没有取消。因此如果本次政策效果比较有限，未来可能进一步调整个人所得税、限购政策以及其他金融税收政策。

【债券】

债券市场牛市的基础彻底动摇，如果后期发现房地产市场有再度下滑的迹象，再去做多债券市场也不迟。

央行和财政部晚间发布房地产放松政策，包括信贷支持和税收优惠，房地产预期改善将成为债券市场后期的主要压力。在27日国土部、住建部联合下发了《关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》之后，央行和财政部陆续发布了支持房地产市场的信贷放松和税收优惠政策。我们认为无疑将导致房地产市场更快的恢复。

实际上，我们一直强调，房地产是债券市场的敌人，它好的时候，债券市场就较差;而去年房地产市场开始下滑的时候，也是债券牛市的开始。目前伴随着政策的放松，房地产也将步入更为明显的恢复的状态，从销售的恢复并最终引发房地产投资的恢复。那么一方面可以缓和市场对经济的悲观预期，另外信贷需求也会明显的增加，而且随着房地产销售的回暖，与之相关的销售例如家具，家电，装修装潢等都会有明显的收益。一带一路战略的实施，都可能在中期内对中国经济起来一定的正面作用，导致债券市场牛市的基础彻底动摇。当然，有部分机构担心房地产新政的效果的持续性，但是我们认为不管如何，短期内的效果肯定是较为明显的，如果后期发现房地产市场有再度下滑的迹象，再去做多债券市场也不迟。

【宏观】

迎接房地产市场的将是不同阶段的切换，而非新周期的开始。一线城市房地产销量预期会放量，下半年房地产投资好于上半年，小幅改善土地出让金收入。

从3月份开始我们就一直提示市场关注可能的新一轮房贷政策，在3.11就发布了《新一轮房贷新政会怎样?》专题报告以及3.22的周报再次提示《房地产调控新政亟待出台》，如今靴子终于落地了。

整体上，双向政策均超出市场预期，不管是免税交易的年限还是二手房的首套比例都是超出市场预期的。原来预期的普通房销售免征营业税是从5年下调到3年，改善性二套房首付比例由60%下调至50%。

第一个问题：楼市新政为何聚焦二套房贷?

放松限购的边际效果在减弱。930政策之后房地产销量的企稳回暖，从10月黄金周开始，房地产销量开启一轮向上行情，一直持续到12月的“暖冬”。 12月最后一周，30大中城市销量高达595万平方米，创下1998年以来新高，主要城市房地产库存去化时间又反弹至降息前水平。限购政策松绑收效不佳已从一个侧面表明，定位于增量扩容的托底政策疲态显现。

经历一轮房地产销售的快速增长后，中国房地产存量主导的市场雏形已经显现。-间房地产市场高歌猛进，总销售面积60多亿平米。-每年销售面积大概10.5-11亿平米，而销售面积达到13亿平米，可能已经触及中国房地产销售的天花板，12亿平米。

限购松动但托底力量不足，映射出中国房地产市场供需关系结构性拐点的来临。供给端：中国房地产正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接的转换阶段，目前一线和个别二线城市已是存量房主导的市场，大部分的需求释放来自于以旧换新。因此，通过支持二手房交易环节加快流通，才能进一步形成对新房的改善性需求。需求端：人们对住房的需求正逐步由“房子”过渡到“家”的概念。新房、二手房、租赁、公寓等各种形态都是能够满足住房需求的不同业态，且更为强调居住属性或家的属性。因此，未来的房地产政策需要更加多元化，更有针对性，针对新房市场的调控将不再有适用性。

因此降低二套房首付比例及交易环节税费是稳定改善性需求和回归常态化政策的应有之义。

第二个问题：楼市新政的宏观经济影响会是什么?

整体上房贷新政房地产调控政策逐步回归常态化后，迎接房地产市场的将是不同阶段的切换，而非新周期的开始，短期的政策引发无限想象，但实际效果恐怕没有预期得那么大。

对地产销量会有一定的提振作用，特别是在一线城市。

今年3月份房地产销量有所回升，但从力度上讲，并未出现预期中的“小阳春”。整个3月份，30个城市商品房日成交面积较1月下跌11%。这里有可能购房者出于对政策的预期抑制了部分需求，预计这部分需求将在新政后得以释放。信贷新政有可能使得区域分化更加显著。从节后各项城市的成交量上已经表现得比较明显，3月第四周一线城市成交量环比16.7%，三线城市则环比下降9.6%。房贷新政下就开发商而言，会利用此新政跑量去库存的。

下半年投资的会比上半年好吗?

商品房销售面积仍高达12亿平方米，使得地产销售向地产投资的传导或将拉长。因此房地产开发投资增速的回升预计会在下半年有所体现，房地产开发投资增速在10.5%，今年1-2月小幅回落0.1个百分点至10.4%，我们预计全年在8%左右。

政府土地出让金收入锐减局面会有改观么?

土地出让金是房地产销售好转的最后一环，我们预计本轮的放贷新政对地产销量的回升会持续一段时间，因此待库存下降之后，开发商的拿地积极性将会起来，我们上调对全年土地出让金增速的预测，由-14.1%上调至-5%。

商业银行“深耕个贷”的支持力度会跟上么?

通过我们一季度的信贷官调查可以明晰地看到商业银行对按揭贷的支持，有部分银行明确提出增加个贷余额占比的目标，个人贷款重点是拓展居民刚需和改善性住房、信用卡贷款等领域。因此预计放贷新增之后，商业银行会积极配合。就政策而言抛开对房地产市场本身的刺激，信贷放松才是隐藏之后的深度内涵。

假如地产投资仍然下滑?政府还有托底政策么?

如果房地产投资仍然延续下滑态势，那么预计还可能的托底政策可能为：加大基建项目的批复、加快债务置换、提高置换规模、货币政策进一步适应性调整，如加大国开行的PSL等。
 

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